星期五, 12月 04, 2015

4大理由為何北京英皇集團中心的第一份租約的租金表面較低

第一, 北京英皇集團中心是一個全新的商業大樓, 通常一個新的商業大樓開始招租的初期, 租金都會比較優惠, 例子一, 瑞銀UBS於2003年租用中環國際金融中心IFC, 同大業主港鐵簽了十年長約, 月租470萬元, 但有長達41個月的免租期, 實際月租只是309萬元. 10年期滿後, 新租金馬上增加至3,000萬元一個月, 差不多是舊租金的10倍. 例子二, 2007年投資銀行摩根士丹利租用環球貿易廣場(ICC)第一期, 平均呎租只有約35元, 計及免租期後, 實際租金更低至30元, 只是同時期中環交易廣場的三分一.

第二, 這次跟英皇電影簽的是北京英皇集團中心的第一份租約, 起帶頭作用, 而且電影院可以帶來人流, 並且有利提升北京英皇集團中心的知名度. 投資電影院在一間全新的商業大樓需要面對相當程度的經營風險, 給予一些優惠也是無可厚非.

第三, 今次租約的租金有2種計算方法, 基本租金只是保底的金額, 還有另一個以營業額分享比例的計算方法, 包括以下3項的總和, 然後取較高者為真正租金.


1. 電影院票房營業額租金之10%至18%, 加上
2. 小賣部銷售額之7.5%, 加上
3. 包括北京英皇集團中心廣告活動及市場推廣活動之推廣費用及作為客戶推廣活動之停車費

第四, 一般來講, 一座商業大樓最值錢的地方是在地面上的, 尤其是地面街鋪這一層, 但是地下的, 通常只做停車場, 不是太值錢. 大家不要忽略, 這次租給英皇電影, 全部是在地下的, 一般用來做停車場的面積, 現在能夠用來做可以帶動人流, 提升大樓知名度的電影院, 這不是一般經營者能夠做到的. 換句話說, 如果是其他發展商, 地下的面積可能全部只是用來做價值較低的停車場.

最後想說一些公道話, 做生意不要斤斤計較, 永遠只想自己賺到盡, 也要從對方(租戶)的角度著想, 最好是達到雙贏, 才可以長遠維持.

22 則留言:

  1. 非常有用的信息,十分感謝!

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  2. 同意筆者最後一句,個人經歷我在一間永遠想賺到盡的公司工作,高層會為幾百塊找我跟其他公司商議,也因為有賺盡思想往往花了很多無謂時間在價錢計算上,令所有計劃時間變得很緊張而且因為賺到盡正如筆者所說是不長遠,不是因為合作關係,而是因為有些公司只是搵兩餐你連搵兩餐的錢都搶它,所以那些公司已受不住通縮或人工上漲影響接二連三倒閉,到頭來害了自己要再找合作伙伴。

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  3. 感謝無私的分享
    mat

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  4. 之前公告:

    至於文章內所提及有關本集團北京地產項目的股權轉讓代價金爭議,其民事訴訟
    已在北京進入法律程序,一切交由法院依法處理,本集團於法院作出裁判前不會
    在法庭之外予以回應。

    其實呢單野搞掂未?
    咁快手就租俾同系公司...

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    1. 你誤解了通告的內容, 請看清楚再講.

      http://www.emperorinternational.com.hk/images/cms/2036688303.pdf

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    2. 我睇埋蘋果個篇
      再睇埋個公告

      對方公司應該仲係大陸告緊 所以先有句 '至於該文章內容所提及事件,由於已進入法律程序,一切交由法院依法處理,本集團於法院作出裁判前不會在法庭之外予以回應。本集團作爲香港上市公司,將會遵守聯交所信息披露之要求,就事件進展作出適當的披露公告。'

      咁都冇講明係搞掂未? 佢亦講左會按progress 再report

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    6. 多謝你的資訊,英皇IR的回應同我預期的差不多.

      有時BLOGSPOT會自動將某些留言轉去垃圾留言.

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    7. 講真 佢都冇得講其他 如果有新發展 佢都一定要出公告
      佢回覆亦避開潛在風險,只講 [業務及項目發展方面,一切如上(常)進行。]
      我擔心既係 佢真係輸左單case 到昤佢中國最優質既資產就大件事

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    8. 懷疑一切, 萬事都作最壞的準備是正常的!

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    11. 正正是因為大多數買股票的人總是疑神疑鬼, 懷疑一切, 凡事都往壞處想(寧信壞消息不信好消息)並作出最壞的打算; 也就是: 一有壞消息, 就先沽為敬, 一有好消息, 就瞻前顧後; 也許只有這樣, 少數有膽冒險的人才能買到很便宜而又有潛質的股票。

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  5. 澳門政府收回九建(00034.HK)旗下「海一居」地皮

    澳門政府昨日宣布依法於12月25日收回九龍建業(00034.HK) -0.180 (-2.143%) 沽空 $7.64萬; 比率 1.335% 旗下位於澳門黑沙環的「海一居」項目地皮,並有意將土地重新公開競投。

    行政法務司司長陳海帆在記者會上表示,根據現時的工程進度,承批人已無法在法律規定的批租期內完成對土地的利用,根據《土地法》,該土地將於批租期後宣告批給失效,即不予續期。對於已購買

    樓花的業主,她表示,政府會在遵守合法性原則的大前提下,為購買了海一居樓花的小業主提供保障和協助。

    九建已表明將就收地一事入稟法院,澳門行政法務司長陳海帆稱,暫時未估算訴訟勝算機會多大,只謂一旦勝訴將向樓花業主退回印花稅,業主屆時可向發展商追討雙倍訂金。(ch/t)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-12-08 16:25。)

    Mr Market, is this going to have a huge impact on 34? Thanks.

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    1. 對34當然有影響. 希望公司可以上訢得值.

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  6. 澳門政府收回九建(00034.HK)旗下「海一居」地皮

    澳門政府昨日宣布依法於12月25日收回九龍建業(00034.HK) -0.180 (-2.143%) 沽空 $7.64萬; 比率 1.335% 旗下位於澳門黑沙環的「海一居」項目地皮,並有意將土地重新公開競投。

    行政法務司司長陳海帆在記者會上表示,根據現時的工程進度,承批人已無法在法律規定的批租期內完成對土地的利用,根據《土地法》,該土地將於批租期後宣告批給失效,即不予續期。對於已購買

    樓花的業主,她表示,政府會在遵守合法性原則的大前提下,為購買了海一居樓花的小業主提供保障和協助。

    九建已表明將就收地一事入稟法院,澳門行政法務司長陳海帆稱,暫時未估算訴訟勝算機會多大,只謂一旦勝訴將向樓花業主退回印花稅,業主屆時可向發展商追討雙倍訂金。(ch/t)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2015-12-08 16:25。)

    Mr Market, is this going to have a huge impact on 34? Thanks.

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  7. 其實每持有一股163 = 拎住幾多股296
    條數應該點計?

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  8. http://news.china.com.cn/2016-01/08/content_37532628.htm

    未知是否可信
    呢D都叫做風聲啦 (大陸出得街 唔禁既)
    不過強調參考下好啦

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  9. 最近幾天, 范敏嫦已減持110萬股163, 仍持有1050萬股, 即0.29%股權。
    http://sdinotice.hkex.com.hk/di/NSNotice3AList.aspx?sa2=nd&sid=21600108&corpn=Emperor+International+Holdings+Ltd.&sd=14/07/2015&ed=30/06/2016&sa1=cl&scsd=08%2f07%2f2015&sced=08%2f07%2f2016&sc=163&src=MAIN&lang=ZH&

    主席陸小曼持有2,747,610,489股163, 即74.71%股權。
    http://sdinotice.hkex.com.hk/di/NSConstdSSList.aspx?sa2=cs&sid=21600108&corpn=Emperor+International+Holdings+Ltd.&sd=14/07/2015&ed=30/06/2016&sa1=cl&scsd=08%2f07%2f2015&sced=08%2f07%2f2016&sc=163&src=MAIN&lang=ZH&

    兩淑女董事總共持有2,758,110,489股163, 即74.998674%股權。

    已滿足了香港聯交所的要求, 至少25%公眾持股, 不會再被投訴。

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  10. 作者已經移除這則留言。

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