星期二, 6月 12, 2012

盛衰交替乃自然定律

據報導城中超級富豪四叔李兆基早前指出如果現時手上有一千萬元, 買股票比買樓好, 因為地產股資產折讓大, 而普通樓將來供應多, 預期兩至三年內股票跑贏住宅樓價. 香港樓市自03年沙士見底回升至今, 長升長有, 彷彿有餘未盡. 上帝創造萬物是互相節制約而達至平衡, 大自然環境中, 如果生物A靠吃生物B維生, 一旦生物A的數目不斷膨脹, 對食物的需求提升, 生物B的數目自然會下降, 但生物A的數目不會無止境地膨脹, 因為到了某個程度,某些生物A會因為食物不足而死亡, 生物B得到喘息的機會而能夠回復增長, 食物供應增加又會為生物A的數目重新膨脹提供條件, 然後週而復始. 其實, 實體經濟以致投資市場表現也是如此, 總是盛極而衰, 衰到貼地又會死而復生.

至於有人話, 全世界印銀紙, 只有實質資產可以保值抗通脹, 因此價格一定會升. 筆者無意否定這種思維, 只想分析事實. 股票和債券哪一種較實質呢? 債券背後其實是現金, 股票則代表一間公司的權益, 視乎不同行業的公司, 股票背後的資產可以是房地產, 金銀油礦, 糧食, 廠房機器, 碼頭, 貨櫃等實質資產. 因此, 按邏輯, 理論上持有實質程度較高的資產應該跑贏程度較低的資產. 但回顧5年來美國國庫債券和美股道瓊斯指數的表現卻見到相反的結果, 5年前30年期美國國庫債券的孳息率大約為5.3%, 上星期則跌至只有2.75%, 表示債券價格升值接近一倍, 相反以上星期五收市價計算, 道指仍較5年前低大約10%. 此外, 在美國也見不到印銀紙樓價必升的現象, 次按風暴後超過4年, 美國樓市仍然元氣未復, 有大約1,100萬間房屋的市價仍低於未償還按揭貸款的餘額, 更不用說同買入價比較. 在香港, 恆基地產的股價大約只有資產淨值的51%, 大家想像恆基整間公司只擁有一個物業, 如果你同恆基買這個物業需要100萬, 但如果你買恆基間公司而得到間物業卻只需51萬元, 雖然現實上, 買物業有居住功能買股票則沒有, 但仍然有地產股股價與樓價不對稱的地方.

坊間看好樓價繼續上升的理由不外乎供應量少, 資金充裕和息率低企. 筆者不是樓市專家, 沒有本事預測樓市未來走勢, 不過筆者相信投資市場一句至理名言, 樹再高也不會長上天去. 筆者不相投資市場包括樓市有只升不跌的神話, 凡事總有盡頭, 盛衰交替乃自然定律. 但凡一種資產的價格升到某個程度, 令人培養出一種只升不跌的信念, 即使不是要馬上轉勢向下, 相信也離見頂不遠了.



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6 則留言:

  1. 離見頂不遠, but it does not mean it has to be drop, it can stay at that high level over long period of time!

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  2. 忽發奇想星期日希臘選舉後脫離歐元區, 賴債後致歐洲發生信心危機, 銀行擠提, 經濟衰退, 令亞洲資產價太幅下跌, (因亞州房價對人均GDP其實很高) 亞洲銀行又面對壞脹率上升, 營利下降, 經濟衰退, 到時乜 p. e,/p book. 都唔使計, 12,000點見啦.
    另一板本星期日希臘選舉後留在歐元區, +歐盟放出歐元債方案, 同時G7一齊QE救援經濟, (並非無可能, 今日中美不出手祇因怕歐洲金融黑洞, 當歐債穩定後再做, 效果可婉美08年) 到時又歌舞昇平, 高唱 32,000點.
    所以感覺千算萬算, 有時人算不如天算,
    共勉之
    mat

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  3. 現時樓價雖高, 但絕對不算超高, 超高即是超乎市民正常購買力的高, 一般置業人士供樓不算吃力, 除了新樓及豪宅新業主. 除非新政府有意令樓價大跌, 例如推出一個五萬五政策, 否則, 樓價可以長時期處於現水平而不虞大跌, say 跌20%.

    另方面, 外圍經濟環境對本港樓市的影響是正面多於負面, 主要是歐美量化寬鬆政策有加大之勢, 而環球通脹將隨之而來, 其次是大陸資金亦有頗大機會再度流入本港的資產市場, 推高資產價格, 當中包括商住樓宇價格.

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  4. 看今天的市況和晚上新聞報導, 市場似乎喜歡我想的第二個板本, 各國應該已經意識到繼續拖下去實體經濟定會衰退, 到時想救也未必見效.
    希望我的想法和各國一致, 否則未來會好大鑊
    mat

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  5. 股票背後雖然係資產同埋業務,但問題係印股票速度一定快過起樓,宜家連大藍籌都當供股係家常便飯.內銀果d 耐唔耐又供一次.供得多供得密,每股盈利,每股資產都攤薄哂(股東收少少股息,但要定時嘔多多錢出黎供股免受攤薄),而且供到一街都係股票,大量供應之下股價想升都難了.

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  6. 如果以一倍PB或以上供股, 每股資產淨值不會被攤薄, 甚至會增加.

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