星期三, 11月 30, 2016

2016年11月結: 從大輸到小小贏

首先回顧筆者價值組合今年個別月份的表現:
 
1月份: 大輸
2月份: 小贏
3月份: 大贏
4月份: 大大贏
5月份: 小輸
6月份: 中贏
7月份: 中贏
8月份: 中贏
9月份: 中贏
10月份: 小贏
11月份: 小小贏
 
 
總結今年首11個月價值組合的回報率是28.74%, 比上個月的28.19%好一點點, 同期盈富基金的回報率是7.36%, 較上個月回撤0.45個百分點, 價值組合繼續跑贏大市.
 
 
以下是價值組合頭18大持股, 按今年表現排序:
 
 
 
 
 
 大家可以見到這個月有2支股票跌出18大排行榜, 分別是凱聯國際酒店 (105.HK)和永安集團(289.HK). 它們跌出18大排行榜的原因不是因為筆者減持, 事實上, 筆者並沒有減持任何凱聯國際和永安集團, 筆者只是增持其他股票而令到其他股票的比重超過凱聯國際和永安集團.
 
11月份初受到香港政府突然為樓市加辣, 將住宅物業買賣印花稅劃一提高至15%, 以及美國加息預期升溫的雙重打擊, 地產首當其衝大幅下跌, 由於筆者的價值組合以地產資產為主, 因此, 市值一度受挫. 不過, 筆者一向喜歡在大跌市買股票, 因此趁機買了不少地產股, 尤其是大型地產股.
 
2支進入18大的是信和置業(83.HK), 以及希慎興業(14.HK).  信和置業現價12.2元, PB 0.624倍, 股息率4.1%, 喜歡信和置業因為它有每股淨現金3.15元, 收租業務貢獻55.7%經營溢利. 希慎興業現價34.2元, PB 0.53倍, 股息率3.89%, 喜歡希慎興業因為它有質素優秀的收租資產, 利園三期項目是未來盈利增長的合理期望.
 
今年首11個月價值組合表現最好的4支股票是:
 
 
莊士機構國際(367.HK): +94.12%
英皇娛樂酒(296.HK): +40.28%
龍記集團(255.HK): +34.7%
美麗華酒店(71.HKI) : +31.63%
 
 
今年首11個月價值組合表現最差的4支股票是:
 
 
華地國際(1700.HK): -31.84%
有利集團(406.HK):-21.09%
茂業國際(848.HK): -20.88%
新工投資(666.HK): -19.91%
 
 
 
 
價值組合往年回報率:
 
 
2014年: +16%
 

2015年: +18%

星期日, 11月 27, 2016

總結這星期買入的股票

1. 以1.49元買入小量經濟日報(423.HK), 建立觀察倉, 經濟日報財務不錯, 每股淨淨現金0.07元, 股息率5.96%.

2. 以0.96元買入小量有利集團(406.HK), 建立觀察倉, 有利集團PB0.309倍, 負債較高, 公司受鉛水事件影響.

星期五, 11月 18, 2016

長線收息對象: 東方報業集團

筆者價值組合成員東方報業集團今天公佈中期業績, 轉虧為盈, 令人驚喜的是宣佈派發中期股息每股0.1元.
東方報業集團每股帳面資產淨值1.091元, 以現價0.79元計算, 表面上PB 0.724倍, 不是折讓很大, 不過, 公司持有現金17.63億元, 借貸只有284萬元, 總負債只有2.16億元, 表示每股淨現金0.73元, 經調整少數股東權益後的每股淨淨現金0.64元, 扣除每股淨淨現金後的PB只有0.326倍.
扣除每股淨淨現金0.64元之後, 表示股東以每股0.15元, 相當於以3.6億元持有其餘資產, 包括位於大埔工業邨自用的東方報業中心, 總樓面面積490,000平方呎, 以及4個澳洲投資物業, 帳面值2.22億元, 不用說其他白送的東方日報, 東網, 東網電視, Money 18等等.
筆者會長期持有收息.

星期日, 11月 13, 2016

總結這星期買入的股票

這個星期工作很忙, 因此, 不能太貼市買股, 所以有些買價不是太好.
1. 信和置業 (83.HK): 分別以12元, 11.88元, 11.72元, 11.58元, 11.42元, 11.32元加倉.
2. 新世界(17.HK): 分別以9.31元, 8.79元全部補回之前9.9元減持的倉位.
3. 嘉華國際(173.HK) : 以3.78元建倉, 目前倉位很小, 算是觀察倉吧.
4. 香港興業 (480.HK) : 分別以3.55元和3.47元建倉.
5. 星島 (1105.HK) : 以0.97元加倉.
6. 大生地產 (89.HK) : 以4.3元加倉.

星期一, 10月 31, 2016

2016年10月結: 買賣兩閑

首先回顧筆者價值組合今年個別月份的表現:

1月份: 大輸
2月份: 小贏
3月份: 大贏
4月份: 大大贏
5月份: 小輸
6月份: 中贏
7月份: 中贏
8月份: 中贏
9月份: 中贏
10月份: 小贏

總結今年首10個月價值組合的回報率是28.19%, 比上個月的26.09%更上一層樓, 同期盈富基金的回報率是7.81%, 較上個月回撤1.26個百分點, 價值組合繼續跑贏大市.

以下是價值組合頭18大持股, 按今年表現排序:



大家可以見到這個月有2支股票跌出18大排行榜, 分別是恒隆地產 (101.HK)和嘉里建設(683.HK). 它們跌出18大排行榜的原因是因為筆者在10月份減持大型地產股, 不過, 筆者只是減持, 筆者仍然保留一部分恒隆地產和嘉里建設.

2支進入18大的是新世界發展(17.HK), 其實新世界發展是重新進入18大, 另一支是凱聯國際酒店(105.HK). 有時候, 新進入18大的股票不是因為筆者於期內增加倉位, 而只是因為原本排在前面的股票被減持了, 結果是, 價值組合的個別股票比重更均衡了.

10月份筆者的買賣意欲不強, 基本上是買賣兩閑. 美國很快選總統了, 經過英國脫歐公投之後, 證明什麼事情都有可能發生. 何況今年已經進入尾段了, 筆者不想太進取, 以維持現有成果為主.

今年首10個月價值組合表現最好的4支股票是:

莊士機構國際(367.HK): +103.53%
英皇娛樂酒(296.HK): +36.06%
龍記集團(255.HK): +35.16%
金朝陽集團(878.HKI) : +31.68%

今年首10個月價值組合表現最差的4支股票是:

中國太平(966.HK):-34.33%
華地國際(1700.HK): -31.28%
新工投資(666.HK): -18.98%
茂業國際(848.HK): -18.68%

價值組合往年回報率:

2014年: +16%

2015年: +18%

星期一, 10月 17, 2016

中巴 (中華汽車 26.HK) 禾稈冚現金

如果有個物業價值130,但屋裡面有38萬現金, 現在這個物業, 包括屋裡面的38萬現金, 只賣80, 你願意買嗎? 你付出80萬現金, 扣除屋裡面的38萬現金,實際上只付出42萬元, 便得到價值130萬元的物業, 你會買嗎?

現實世界, 有間公司叫做中華汽車 (26.HK), 以前經營專利巴士業務, 因此又稱為中巴, 筆者自小居住港島區, 因此, 經常乘中巴. 隨著中巴的專營權於1998831晚上告終, 中巴的主要業務已經轉為地產發展和投資, 土地主要來自中巴的舊車廠和員工宿舍.

根據中巴2016年財報, 每股資產淨值168, 以執筆之時股價80.5元計算, PB 0.479, 表面折讓並非太大, 不過, 細看中巴的資產負債表, 中巴持有現金19億元, 沒有任何銀行借貸, 總負債也只有1.9億元, 表示每股淨現金41.8, 每股淨淨現金37.6. 每股淨淨現金後的PB只有0.329. 的是, 中巴帳上有待出售資產10.4億元, 主要來自以下兩個項目:

1. 20166, 中巴以1,850英鎊出售英國物業 Thanet House, 交易完成日期為20169 6. 扣除預計出售費用後, 估計得到金額大約1,822英鎊, 9 6日英鎊對港元匯率10.3255計算, 大約相當於1.88億港元.

2. 20150529現金代價8.5出售柴灣道391號住宅及商業綜合樓項目, 預計出售之實際完成日期不會早於201771. 交易完成後中巴仍然持有柴灣道391項目20%權益.

一旦待出售資產的10.4億元變為現金, 中巴每股淨淨現金將增加至60.7, 每股淨淨現金後的PB將下降至0.185.

扣除每股淨淨現金後, 表示投資者以每股19.8元擁有中巴以的資產:

1. 帳面值22.5億元的投資物業和0.19億元的自用物業, 相當於每股值50. 當中, 香港投資物業帳面值15.3億元, 英國投資物業帳面值7.21億元. 2016投資物業租金收入0.92億元, 香港和英國投資物業分別佔5,015.8萬元和4,148.6萬元, 毛租金收益率4.07%.

中巴持有包括以的投資物業:

1.1 柴灣工業城第一期三樓 8-14

1.2 北角英皇道港運大廈二十一、二十六、二十七及二十八樓. 根據資料, 中巴於19983月以總代價2.96億元購入港運大廈辦公室大樓二十七及二十八樓,以及港運城第二座住宅大樓三十五及三十六樓內之六個單位。此外, 20027月以四千八百多萬元向中銀香港購入港運大廈二十一樓全層, 面積二萬一千二百方呎. 20028月又以四千八百萬元購入二十六樓全層.

1.3 北角丹拿道港運城第一座三十七樓 B, 港運城第二座三十五樓 E F, 三十六樓 E H, 三十七樓 C H

1.4 九龍佐敦道3號附設傢俬配套的住宅單位及零售商鋪

1.5 北角渣華道港濤軒四十七樓A E 5個住宅單位, 地下 1-7 號商舖及 8 個停車位

1.6 英國倫敦Albany House, Petty France, 是中巴於199912月出資3 . 8 億元購入的, 為樓高十一層的辦公室大樓, 可租用面5萬8千平方尺, 同時擁45個停, 鄰近聖詹士地下鐵路, 整座大已全部租予倫敦市運輸總部, 租期為25, 不得中途終止合約, 租金每5年檢討一次, 而且只可向上調整.

1.7 英國倫敦Scorpio House, SW3 London

2.   帳面值25.4億元的合營企業權益, 相當於每股值56. 合營企業擁有以不俗的資產.

2.1 港運城零售商舖物業, 總樓面面積150,223平方呎, 2016年租2,195.4萬元, 中巴佔有40%權益. 2016年中巴收取股息1,200萬元.

2.2 北角英皇道625, 是一座樓高26層的甲級辦公樓,總樓面面積逾30.1萬平方呎, 大廈坐擁維多利亞港美景,同時鄰近港鐵北角站, 2016年租1.24億元, 中巴佔有50%權益. 2016年並沒有向中巴派發股息, 估計原因是該合營企業仍然有流動財務負債5.18億元. 不過, 該合營企業持續向中巴償還貸款, 筆者比較2016年和2013年的財報, 該合營企業自2013年以來, 已經償還中巴1.03億元貸款, 截至2016630,欠中巴借款降至2.59億元. 此外, 筆者認為北角英皇道625號的帳面值有點低估, 如果以4.5%毛租金收益率計算, 英皇道625號應值27.6億元, 扣除合營公所有負債之後, 中巴所佔價值較帳面值增加大約2.2億元, 相當於每股增加4.9.

2.3 黃竹坑道8-10號項目, 正發展為一座總樓面面積約382,500平方呎的甲級辦公樓,預期將於2018年落成。中巴持有該項目50%權益。該項目已經完成補地價10.7億元. 值得注意的是, 該項目帳面值21.86億元, 相當於每方呎樓面地價5,715. 今年1012日信和置業與帝國集團合組的公司以25.28億元投得黃竹坑業勤街商貿地皮, 每呎樓面地價為8,872. 預計將來港鐵南港島線通車後, 該商廈呎價可達1.7萬元以上, 出租呎租約5060元水平.

從以下的地圖可以看到, 信和投到的地皮, 在位置上是比較接近將來的港鐵站出口, 不過, 中巴的黃竹坑道8-10號項目, 其實距離信和投到的項目也不太遠, 如果中巴的黃竹坑道8-10號的每方呎樓面地價以8,000元計算, 中巴所佔價值較帳面值增加大約4.37億元, 相當於每股增加9.7.



2.4 柴灣道391號項目, 將重新發展為由780個住宅單位組成的總樓面面積約692,000平方呎的三幢附有商舖的住宅單位, 中巴持有該項目20%權益, 將會是是中巴未來巨額利潤的來源.

總結, 中巴是禾稈冚現金, 資產含金量高而且質素不俗. 正如文章開頭所講, 中巴就像一個價值130, 屋裡面有38現金物業, 這個130元的帳面值極可能是較真市值低估, 當中的23萬元不久也會變成現金, 這個物業加屋裡現金只賣80.5萬元, 因此, 中巴現價非常便宜, 不過, 投資需要耐性去等待價值回歸, 包括等待北角英皇道625號的合營公向中巴派息, 以及黃竹坑甲級辦公樓項目完成以產生收入, 並且向中巴派息, 到時中巴股息便有較大幅增長, 而且是可持續性.

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